Daň z predaja nehnuteľnosti 2026: kedy ju neplatíte
Predávate byt, dom alebo pozemok a nie ste si istí, či zaplatíte daň? Najčastejšie rozhoduje jedno číslo: 5 rokov od nadobudnutia. Ukážeme vám výnimky, pasce aj výpočet na príklade.
Daň z predaja nehnuteľnosti je jedna z najčastejších otázok predávajúcich. Dobrá správa je, že pri väčšine bežných predajov nemusíte platiť nič. Zlá správa je, že pár nenápadných pravidiel dokáže oslobodenie zrušiť. Prejdeme si, kedy daň neplatíte, koľko je pri predaji pred uplynutím lehoty a ako sa počíta.
Rýchla odpoveď: Daň z predaja nehnuteľnosti neplatíte, ak od nadobudnutia uplynulo aspoň 5 rokov. Pri predaji skôr sa zdaňuje zisk sadzbou 19 %, resp. 25 % z časti základu dane nad zákonný limit, a môžu pribudnúť aj zdravotné odvody.
Kedy sa daň z predaja neplatí
Príjem z predaja bytu, domu alebo pozemku je oslobodený od dane z príjmov, ak:
Od nadobudnutia (kúpa, darovanie) uplynulo aspoň 5 rokov
Ide o dedenie v priamom rade — započíta sa aj vlastníctvo poručiteľa
Nehnuteľnosť nebola v obchodnom majetku (inak lehota beží od vyradenia)
Zmluva o budúcej zmluve nebola uzavretá do 5 rokov od nadobudnutia
Tip: Pri predaji tesne po 5. výročí radšej počkajte pár týždňov navyše a dátum nadobudnutia si overte vo vlastníckom liste.
Tri pasce, ktoré zruší oslobodenie
Predaj sa „skoro“ začal už do 5 rokov
Ak ste zmluvu o budúcej kúpnej zmluve uzavreli do 5 rokov od nadobudnutia, príjem nemusí byť oslobodený, aj keď samotnú kúpnu zmluvu podpíšete až po piatich rokoch. Na to výslovne upozorňuje Finančná správa.
Firma alebo SZČO mení pravidlá
Oslobodenie po 5 rokoch sa nevzťahuje na nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku. Lehota tam beží až od jej vyradenia z obchodného majetku.
Dedič mimo priameho radu
Ak ste nehnuteľnosť zdedili napríklad po strýkovi, doba jeho vlastníctva sa vám nezapočítava. 5 rokov sa počíta až od nadobudnutia dedičom.
Od kedy sa počíta 5-ročná lehota
| Ako ste nehnuteľnosť získali | Čo sa počíta | Lehota |
|---|---|---|
| Kúpa, darovanie | Vlastníctvo od nadobudnutia | 5 rokov |
| Dedenie v priamom rade | Vlastníctvo poručiteľa + dediča | spolu 5 rokov |
| Dedenie mimo priameho radu | Len vlastníctvo dediča | 5 rokov |
Koľko je daň z predaja nehnuteľnosti v roku 2026
Príjem z predaja pred uplynutím lehoty sa zdaňuje ako „ostatný príjem“. Zdaňuje sa zisk, teda predajná cena mínus nadobúdacia cena a preukázateľné výdavky.
- 19 % zo základu dane do zákonného limitu (pre rok 2026 sa uvádza približne 47,5 tis. €, presnú sumu si overte na Finančnej správe),
- 25 % z časti základu dane nad tento limit,
- k tomu môžu pribudnúť zdravotné odvody (zdroje uvádzajú 14 %, aktuálnu sadzbu si overte v zdravotnej poisťovni).
Limit sa vzťahuje na váš celkový základ dane, nie len na predaj nehnuteľnosti. Ak predávate so stratou, daň neplatíte.
Príklad výpočtu: byt kúpený v roku 2023
| Položka | Suma |
|---|---|
| Predajná cena (2026) | 190 000 € |
| Nadobúdacia cena (kúpa v roku 2023) | 150 000 € |
| Preukázateľné výdavky (provízia, posudok, poplatky) | 3 000 € |
| Zisk (základ dane) | 37 000 € |
| Daň 19 % | 7 030 € |
Výpočet je orientačný. Nezahŕňa vaše ďalšie príjmy ani presné pravidlá pre zdravotné odvody. Pri vyšších sumách sa poraďte s daňovým poradcom.
Predaj nehnuteľnosti po 4 rokoch: oplatí sa počkať?
Ak sa blíži 5. výročie nadobudnutia, často sa oplatí počkať pár mesiacov. V príklade vyššie (zisk 37 000 €) by daň 19 % bola 7 030 €. Ak by sa k tomu pripočítali aj zdravotné odvody (zdroje uvádzajú 14 %, teda asi 5 180 €), celkové zaťaženie by sa priblížilo k 12 000 €, kým po uplynutí lehoty je príjem spravidla oslobodený.
Pred rozhodnutím skontrolujte presný dátum nadobudnutia, či ste neuzavreli zmluvu o budúcej zmluve a či výhodu čakania nevyváži tlak na rýchly predaj. Trhovú cenu si overte v odhade ceny a pozrite si aj vývoj cien bytov.
Zdravotné odvody z predaja nehnuteľnosti
Pri zdaniteľnom príjme z predaja môže vzniknúť povinnosť platiť odvody do zdravotnej poisťovne (zdroje uvádzajú 14 % zo zisku). Pri oslobodenom príjme, teda po uplynutí 5 rokov, spravidla nie.
Presné pravidlá (základ, limity, spôsob úhrady) sa môžu meniť, preto ich pred predajom overte v zdravotnej poisťovni alebo u daňového poradcu.
Čo môžete odpočítať od príjmu: preukázateľné výdavky
Zdaňuje sa rozdiel medzi príjmom z predaja a preukázateľnými výdavkami. Ak je základ nulový alebo záporný, daň neplatíte. Do výdavkov spravidla patria:
- kúpna cena, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli (nadobúdacia cena),
- provízia realitnej kancelárie a náklady na inzerciu,
- znalecký posudok alebo odhad ceny,
- poplatky súvisiace s prevodom (osvedčenie podpisov, právne služby), ak ich znášate vy.
Všetko musí byť doložené dokladmi. Či a ako môžete zahrnúť aj rekonštrukciu, závisí od jej charakteru, preto sa poraďte s daňovým poradcom.
Ako podať daňové priznanie: tri kroky
Zistite, či je príjem oslobodený. Skontrolujte dátum nadobudnutia, spôsob nadobudnutia a či nehnuteľnosť nebola v obchodnom majetku.
Pripravte doklady. Kúpnu zmluvu z nákupu, kúpnu zmluvu z predaja a doklady o výdavkoch (provízia, posudok, poplatky).
Podajte priznanie k dani z príjmov FO. Za rok predaja, zvyčajne do 31. marca nasledujúceho roka (s možnosťou odkladu). Nezabudnite aj na daň z nehnuteľností, pri predaji sa podáva priznanie na jej zánik.
Zdroje a použité predpisy
- Finančná správa: Predaj nehnuteľnosti (oslobodenie príjmu, dedenie)
- Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (§ 9 oslobodenie príjmov)
Časté otázky
Po koľkých rokoch sa neplatí daň z predaja nehnuteľnosti?
Ak od nadobudnutia uplynulo aspoň 5 rokov, príjem z predaja je spravidla oslobodený od dane z príjmov.
Platím daň z predaja bytu, ktorý som vlastnil menej ako 5 rokov?
Áno, zdaňuje sa zisk (predajná cena mínus nadobúdacia cena a výdavky). Ak predávate so stratou, daň neplatíte.
Musím platiť zdravotné odvody z predaja nehnuteľnosti?
Pri zdaniteľnom príjme z predaja môžu vzniknúť zdravotné odvody. Pri oslobodenom príjme (po 5 rokoch) spravidla nie.
Ako je to pri predaji zdedenej nehnuteľnosti?
Pri dedení v priamom rade sa do 5 rokov započítava aj doba vlastníctva poručiteľa. Pri nepriamom dedení sa lehota počíta len od nadobudnutia dedičom.
Existuje oslobodenie podľa trvalého pobytu?
Hlavné a najbežnejšie oslobodenie je 5-ročná lehota. Ak sa vás týka špecifická situácia, overte si ju na Finančnej správe alebo u daňového poradcu.
Kde sa podáva daňové priznanie z predaja nehnuteľnosti?
Na finančnej správe, v rámci daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby.
Koľko je daň z predaja bytu?
Pri predaji pred uplynutím 5 rokov sa zisk zdaňuje sadzbou 19 %, resp. 25 % z časti základu dane nad zákonný limit. Pri predaji po 5 rokoch je príjem spravidla oslobodený.
Oplatí sa počkať s predajom do 5 rokov?
Často áno. Pri predaji tesne pred 5. výročím môže zisk podliehať dani aj zdravotným odvodom, po uplynutí lehoty je príjem spravidla oslobodený. Overte si presný dátum nadobudnutia.
Zistite, za koľko ho reálne predáte
Náš odhad ceny porovná vašu nehnuteľnosť s podobnými inzerátmi v okolí, zadarmo a bez registrácie.
Odhadnúť cenu zadarmoTomáš Barčík
Vývojár a prevádzkovateľ projektu OverNehnutelnost. Denne spracúvam dáta z viac než 90 000 realitných ponúk na Slovensku. Projekt je bezplatný a nie je financovaný realitnými kanceláriami. Viac o projekte
Tento článok má informatívny charakter a nenahrádza daňové poradenstvo. Sadzby, limity a odvody sa menia, preto ich pred rozhodnutím overte na Finančnej správe alebo u daňového poradcu. Aktualizované: september 2026.